assurance dommages ouvrage
L'assurance dommages ouvrage pour professionnels
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Après réception des travaux, quels sont les garanties d'une assurance dommages ouvrage ?
Tout constructeur ou entrepreneur doit respecter ses engagements contractuels et respecter ses obligations légales. Trois garanties légales peuvent être activées pour protéger le bien des désordres constatés après réception des travaux : la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale, chacune démarrant à la date de réception des travaux.
• La garantie de parfait achèvement
Les professionnels de la construction doivent à leurs clients maîtres d’ouvrage une garantie de parfait d’achèvement durant un an à compter de la date du procès verbal de réception des travaux. Le professionnel doit réparer tous les désordres (vices cachés, défauts de conformité) signalés au cours de cette année et ce, quels qu’ils soient, sauf ceux qui sont dus à un défaut d’entretien de la part du client.
Tout désordre doit être signalé à l’entrepreneur par lettre recommandée avec AR. A défaut de réparation, le client peut saisir le juge de proximité, le tribunal d’instance ou le tribunal de grande instance selon le montant du litige.
A noter : la réception des travaux peut être prononcée avec ou sans réserves. L’entrepreneur est tenu de lever les éventuelles réserves en les réparant. Un procès-verbal de levée des réserves est alors établi, couplé au procès-verbal de réception. Si les réserves ne sont pas levées, le client peut faire jouer la garantie de parfait achèvement.
Attention : si le client se fait assister, lors de la réception des travaux, par un professionnel habilité ou titulaire par d’un contrat d’assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission, la garantie de parfait achèvement n’est pas applicable (article L.231-8 de Code de la construction et de l’habitation).
La garantie biennale
La garantie biennale, aussi appelée garantie de bon fonctionnement, cette garantie impose à l’entrepreneur de réparer ou de remplacer pendant une durée de 2 ans après réception des travaux, tout équipement défectueux. La garantie ne concerne que les éléments d’équipement dissociables de la construction, à savoir ceux qui peuvent être démontés ou remplacés sans détériorer l’ouvrage. Ces éléments qui relèvent de la garantie biennale concernent notamment :
- • l’électricité et la plomberie
- • l’isolation, le ravalement et la plâtrerie
- • le revêtement de sol (pose collée uniquement)
- • les travaux de menuiserie intérieure et extérieure.
La garantie décennale
Tout constructeur doit réparer les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui ne permettent pas de l’utiliser conformément à l’usage prévu, survenus au cours des 10 années suivant la réception des travaux. La garantie décennale s’étend aux éléments d’équipement indissociables du bâtiment et exclut ceux couverts par la garantie biennale. Le client envoie à l’entrepreneur une lettre recommandée avec AR le mettant en demeure de réparer les dommages. Le désordre est également signalé à l’assureur dommages-ouvrage du client pour une indemnisation rapide. A défaut de réparation, le client peut saisir la justice. La garantie décennale dure réellement 9 ans, puisqu’elle prend le relais de la garantie de parfait achèvement. A l’issue d’un délai de 10 ans à compter de la réception des travaux, l’entreprise de construction en est déchargée.
Pourquoi souscrire une assurance dommages ouvrage (ADO) en tant que professionnel ?
La loi Spinetta de janvier 1978 oblige les maîtres d’ouvrage à souscrire une assurance dommages-ouvrage. Quels sont les professionnels de la construction concernés par cette obligation légale ? Quel est le champ d’intervention de cette garantie ?
• Quels maîtres d’ouvrage sont concernés par l’obligation de souscription à une ADO ?
L’obligation de souscription à l’ADO concerne plusieurs catégories de maîtres d’ouvrage :
- • les promoteurs immobiliers, les vendeurs de bâtiment de moins de 10 ans, les syndicats de copropriété doivent souscrire cette assurance au bénéfice des propriétaires successifs. Dans le cadre de la vente d'un logement en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) ou à réhabiliter, l’absence d’attestation d’ADO peut entraîner la rupture de la promesse de vente.
- • les constructeurs de maison individuelle (CMI). L’ADO peut être souscrite par le constructeur pour le compte du client maître d’ouvrage ou directement par ce dernier. La loi oblige à préciser, dans le contrat de construction maison individuelle (CCMI) conclu avec le client, la référence de l’assurance dommages-ouvrage. A défaut d’obtention de cette assurance dans le délai prévu par le CCMI, toutes les sommes versées doivent être remboursées à l’acheteur. Le prêteur (banque, organisme de crédit) ne pourra émettre d’offre de prêt sans avoir vérifié au préalable que le contrat de construction précise l’existence de cette assurance.
Les particuliers maîtres d’ouvrage qui font construire ou rénover un bâtiment et passent directement un contrat de louage d’ouvrage avec un professionnel (entrepreneur, architecte) sont également tenus de souscrire une DO.
• Quel est l’objet de la garantie DO ?
L’assurance dommages-ouvrage protège les professionnels avant la mise en oeuvre de la garantie décennale du constructeur. Elle permet d’éviter l’aggravation des dommages, d’en supprimer la cause et d’assurer le préfinancement rapide de leur réparation. L’indemnisation se fait en dehors de toute recherche de responsabilités afin d’éviter des délais d’attente et de réduire les coûts liés à la recherche et à l’imputation de ces responsabilités.
Les vices et malfaçons couverts par l’ADO sont ceux qui relèvent de la garantie décennale, à savoir ceux :
- • qui compromettent la solidité de la construction
- • qui affectent l’ouvrage dans l’un de ses éléments constitutifs d’équipement le rendant impropre à sa destination,
- • qui affectent la solidité de l’un des éléments d’équipement indissociables des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos et couvert.
L’assurance dommages ouvrage doit être souscrite avant l’ouverture du chantier. Elle prend effet à compter de l’expiration de la garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception des travaux, et s’achève avec la garantie décennale. Elle a donc une durée de 9 ans.
L’ADO est à distinguer des autres assurances en responsabilité obligatoires souscrites par les différents intervenants : garantie dommages en cours de travaux, garantie décennale, garantie de responsabilité civile. Elle intervient rapidement pour indemniser le propriétaire de l’ouvrage du coût des travaux de réparation. L’assureur DO exerce ensuite son recours contre les entrepreneurs et leurs assureurs.
• Les sanctions et conséquences en cas d’absence d’ADO
Le professionnel qui manquerait à son obligation de souscription à une ADO encourt des sanctions pénales (jusqu’à 6 mois d’emprisonnement) et civiles (amende de 75 000€ maximale). Comme cela a été vu plus haut, la responsabilité du vendeur (promoteur, CMI) est engagée en cas d’absence d’ADO. L’assurance dommages-ouvrage est un élément obligatoire d’un contrat de construction. Si une telle garantie n’est pas souscrite avant l’ouverture du chantier par le maître d’ouvrage, l’entrepreneur peut refuser l’exécution du contrat.
Qui contacter pour souscrire une assurance dommages ouvrage ?
L’assurance dommages-ouvrage doit être souscrite par le professionnel maître d’ouvrage avant l’ouverture du chantier. Il existe peu d’assureurs spécialisés sur ce type d’assurance. Les courtiers spécialisés offrent une réponse rapide et efficace. Comment trouver l’assurance dommages-ouvrage adaptée au projet de construction ?
• Peu d’assureurs dommages-ouvrage
Il est important de rechercher l’assurance dommages-ouvrage adaptée au plus tôt, car ce produit assurantiel est peu répandu. Les assureurs l’estiment peu rentable compte tenu des risques encourus et des délais rapides d’indemnisation. Impossible pourtant de faire l’impasse. La loi impose à tout maître d’ouvrage, professionnel comme particulier, de souscrire une ADO afin de garantir le préfinancement des désordres relevant de la garantie décennale. L’absence d’ADO entraîne des sanctions pénales et civiles pour le professionnel, sans compter qu’elle peut faire avorter la demande de financement auprès des banques, le projet de construction et a fortiori la vente. Pour mémoire, la couverture DO entre en jeu à l’issue de la garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception des travaux et se termine 10 ans après.
• Un courtier spécialisé pour trouver rapidement la garantie adaptée
En tant que professionnel (promoteur ou marchant de biens, architecte, syndic, mandataire du propriétaire de l’immeuble), vous pouvez interroger l’assureur du constructeur intervenant sur le projet de construction ou de rénovation : les assureurs en garantie décennale ou garantie professionnelle spéciale construction proposent généralement une ADO.
L’autre solution consiste à faire appel à un courtier spécialisé en assurances construction. La démarche a plusieurs avantages :
- • le courtier vous accompagne pour la constitution du dossier
- • vous gagnez du temps, évitez de retarder le chantier et maintenez les délais vis-à-vis des acquéreurs
- • le courtier sélectionne pour vous plusieurs ADO correspondant au projet et vous aide à choisir celle qui sera parfaitement adaptée au meilleur tarif.
L’assurance dommages-ouvrage réservée aux professionnels coûte entre 1,4% et 5% de coût global des travaux ou du produit de la vente (TTC), variable selon la typologie, la taille et le lieu du projet. Les frais de courtage sont inexistants, quand le courtier est rémunéré directement par les partenaires assureurs. Cette information doit être précisée dans la proposition d’assurance.